あなたのお探しの収益物件をぜひ当社にご相談ください。お持ちの不動産がございましたら、どのように活用すれば、高利回りで収益化できるかプロの目線でアドバイスさせていただきます。また土地探しから、どんな収益物件を所持したいかなどもご相談いただけます。

 STEP1 　購入目的の決定

 STEP2 　資産形成の最終目標の決定

 STEP3 　購入できる価格帯の決定

（自己資金と資金調達を考えましょう。）

 STEP4 　物件を探す

 STEP5 　物件資料の取り寄せ

 STEP6 　資料の確認

（気に入った物件が見つかったら目を通しておきましょう。）

 STEP7 　不動産会社に詳細を確認

（期間が経過した資料や、細部については裏付けが充分で無い場合もあります。改めて不動産会社に詳細を確認しておきましょう。）

 STEP8 　事業企画を立ててみる

（購入後のキャッシュフローを計算しておきましょう。）

 STEP9 　現地を確認

（外観の確認、空室があれば室内の状態や仕様設備も確認しておきましょう。補修が必要な箇所があるかもしれません。）

 STEP10 　購入申込み

（売主側と物件購入の優先者順位の確認、契約条件の事前調整を申込書により行います。）

 STEP11 　金融期間へ融資審査の申込み

（融資をしてくれる見込みが有るかどうかの事前確認を行います。）

 STEP12 　管理会社の決定

（契約前に委託する管理会社を決めておけば、購入する物件の賃貸借契約条件を事前にチェックできます。）

 STEP13 　ローン特約付きで売買契約

（金融機関に融資を申し込んでいる場合、期間内に希望する融資が受けられない場合は違約金無しで解約できる売買契約を締結します。）

 STEP14 　金融期間と融資の契約

（融資が希望条件で確定したら金融機関と契約を締結します。）

 STEP15 　物件の引き渡し

（売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士同席のもと引き渡しが行われます。）

 STEP16 　家賃が入ってきます。

当社では、ご希望のご予算に合わせて、土地の仕入れから設計、建築、入居者の募集まで一貫して承ります。京都での間違いのない、高利回りの収益物件をお探しの方、ぜひ当社にご相談ください。

建物の構造を理解する

収益物件の建物の構造としては、主は下記の4種類です。

鉄筋コンクリート造　RC造（Reinforced Concrete）

鉄骨鉄筋コンクリート造　SRC造（Steel Reinforced Concrete）

鉄骨造　S造（Steel）

木造　W造（Wood）

　鉄筋コンクリート造（RC造）　

鉄の太い針金のようなものを編むように組み上げて、型枠という木製枠にコンクリートを流していき基礎から屋上までを一体化しながら建物の構造を作っていきます。

メリット

1. 遮音性
2. 壁がコンクリートで覆われているため、音が響きにくい構造です。
3. 1棟マンションでは多くの方が住むために、音の問題がトラブルになりやすいのですが、RC造の場合は音のトラブルが低いため入居者に人気です。
4. 耐震性
5. 木造もは耐震性はほぼ変わりませんが、コンクリートの安心感があり、入居者は木造よりもRC造に耐震性の安全度を感じます。
6. 耐火性
7. 鉄筋コンクリート造では出火しても、その部屋の中で収まるケースが大半です。
8. 耐火性のコンクリートで覆われているため、他の部屋への類焼が防げるからです。
9. 耐用年数が長い
10. 収益物件の場合、物件がどれくらいの期間利用できるのかが重要になります。
11. 国が定めた基準でも、鉄筋コンクリート造の場合は長いため、融資期間も長く取れるメリットがあります。
12. 収支を考える上で、非常に大きな要素となります。
13. いわゆるキャッシュフロー投資のしやすい構造です。

デメリット

1. 建築コストが高い
2. 鉄筋コンクリートは、頑丈で高い建物が建築できるのですが、建築コストが高くつきます。
3. 建築坪単価は木造の倍以上かかことがあります。
4. そのため、収益物件としてみた場合、収支が合うかどうかがポイントになります。
5. 改修コストが高い
6. 壁がコンクリートで囲われているため、間取りを変更したり、改修はできない、もしくはできたとしてもとても改修コストがかかります。
7. 建築したあるいは中古で取得した物件の間取りは変更が難しいことを前提に購入することになります。

　鉄筋コンクリート造（SRC造）　

鉄筋コンクリートと鉄骨を組み合わせた建築構造となります。 比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さがあります。風力・地震などの外力にも強く、高層マンションで多用されています。

収益不動産からみたメリットとデメリットは、鉄筋コンクリート造（RC造）とほぼ同じです。

建築コストは、RC造よりもややコストアップになります。

収益物件としては、投資用区分マンションでは一部使われています。

　鉄骨造=S造　

鉄骨造は、鉄の柱で組んでいる建築のことを指しています。そして、鉄の柱の厚みによって一般に重量鉄骨造と軽量鉄骨と呼ばれます。

軽量鉄骨の鉄の厚さは、4mm内までを指します。

重量鉄骨は鉄骨の厚さが4mm以上で通常は軽量鉄骨の倍以上の厚さのものにあります。

重量鉄骨は、大型の建物が建てられるので、一見すると鉄筋コンクリート造のように見える場合もあります。

　重量鉄骨　

重量鉄骨とは軽量鉄骨の数倍の肉厚を持つ鉄骨です。

鉄骨で柱、梁などをつくるので、低層住宅から高層ビルまで、広い範囲で採用される耐震性・耐久性に優れた構造です

メリット

1. 耐震性
2. 耐震性は優れています。鉄骨が揺れをしなるように吸収するためです。
3. 募集がRC・SRCと同じ
4. 鉄筋コンクリート造の方が遮音性等で優れてはいますが、ポータルサイトで募集する際には、RC・SRC造と同じようにマンションとして募集ができます。
5. 建築コストがRC・SRCより安いのに、同じ賃料が取れるので、投資対効果が良くなります。
6. 改修がしやすい
7. 太い鉄骨で柱や梁が組立られているだけですので、その鉄骨部分以外に関しては、改修が簡単にできます。
8. 2戸を1戸に変更するなども可能となります。
9. 耐用年数が長い
10. RC・SRC造ほどでないですが、耐用年数が長いことは、融資期間の面でメリットとなります。

デメリット

1. 建築コストが高い
2. RC・SRC造ほどではないですが、木造と比較すると建築コスト高くなります。

　軽量鉄骨　

軽量鉄骨とは、鉄骨の厚さが4mm内のものを指します。

細い柱を組み合わせて建築をします。

メリット

1. 改修がしやすい
2. 鉄骨で柱や梁が組立られているため、その鉄骨部分以外に関しては、改修は比較的簡単にできます。
3. 但し、構造上、部屋と部屋の間には鉄骨が入っているため、部屋の中の改修は比較的容易ですが、2戸を1戸に変更することは難しいケースがあります。
4. 建築コストが比較的安い
5. 木造ほどではないですが、RC・SRC、重量鉄骨に比べれば建築コストは低くなりますので、収支としては良くなります。

デメリット

1. 遮音性が低い
2. 壁の間に何を詰めるのかにもよりますが、木造と同じように音に関しては漏れやすい構造です。
3. アパートの扱い
4. ポータルサイトでの表記アパートになります。
5. これは音の違いによるものです。 木造、軽造鉄骨、プレハブは、音が聞こえやすいため、アパートの表記になります。
6. アパートは音の問題があるため、入居者に敬遠される場合も多くなってきています。
7. 賃料が取れない
8. マンションと比較すると、アパートは賃料が低くなります。
9. また人気との兼ね合いから、アパートは築年数に応じた下落率がマンションよりも高くなりがちです。
10. 収支を見るときには、新築時ではなく、数十年後の賃料水準を確認することが重要になります。
11. 耐用年数が短い
12. 軽量鉄骨でアパートを建てる場合は、鉄骨3mm内のものを使うことが多く、耐用年数としては木造より短くなります。
13. 新築時は、融資期間を25年等長くとることは可能ですが、中古物件を購入するときには、融資期間が取りにくい建物です。

　木造（W造）　

日本の伝統的な木造の建物です。木造のことはW造という方は少なく、基本木造と呼ばれています。

伝統的なよくある一戸建てに使われている軸組工法を指します。

収益物件としてみた場合のメリット・デメリットは、軽量鉄骨とほぼ同じような内容になります。

メリット

1. 建築コストが安い
2. 木造は、建築コストが最も安い建物です。
3. 賃料が取りにくいデメリットはありますが、投資コストが低いので、RC等よりは利回りが高くなります。
4. 改修がしやすい
5. 木で組立られているため、改修が簡単にできます。
6. 但し、部屋と部屋の間には構造柱が入っているため、部屋の中の改修は容易ですが、2戸を1戸に変更する等は難しいケースもあります。

デメリット

1. 遮音性が低い
2. 壁の間に何を詰めるのかにもよりますが、音に対しては最も弱い構造です。
3. 木造アパートが敬遠されるのは音の問題が大きいからです。
4. 賃料が取れない
5. マンションと比較すると、アパートは賃料が低くなります。
6. また人気との兼ね合いから、アパートは築年数に応じた下落率がマンションよりも高くなりがちです。
7. 収支を見るときには、新築時ではなく、数十年後の賃料水準を確認することが重要になります。
8. 耐用年数が短い
9. 
10. 木造は22年となり、新築時は、融資期間を25年等長くとることは可能ですが、中古物件を購入するときには、融資期間が取りにくい建物です。

株式会社ハーモニー住宅建設

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